Holding com imóvel: a data que pode reduzir o imposto na sua venda futura
Holding com imóvel: veja por que 31 de dezembro de 2026 define o redutor de ajuste do IBS e da CBS na venda e o que a lei permite na transferência.
Neste artigo
A partir de 2027, a venda de imóvel por uma holding sujeita ao regime regular passa a ter incidência de IBS e CBS. Para que esses tributos alcancem apenas o valor agregado, e não o preço inteiro do imóvel, a Lei Complementar 214/2025 criou um abatimento na base de cálculo: o redutor de ajuste.
O ponto central é a data. Para os imóveis que já pertencem à holding em 31 de dezembro de 2026, a lei permite escolher a base desse redutor. Essa escolha pode mudar, de forma relevante, o valor tributado em uma venda futura.
A cobrança entra de forma gradual. Em 2027 e 2028, a CBS, em regra, já é cobrada pela alíquota de referência reduzida em 0,1 ponto percentual, e o IBS por alíquotas de 0,05% estadual e 0,05% municipal (LC 214/2025, arts. 344 e 347). O IBS sobe nos anos seguintes, até o fim da transição.
A data que define o redutor de ajuste
Data-base 31/12/2026 ConstituiçãoO redutor nasce com o imóvel que já está na holding
Para os imóveis de propriedade do contribuinte nessa data, 31 de dezembro de 2026 é a data de constituição do redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 258, § 1º, I).
Atenção: a propriedade só passa para a holding com o registro no Cartório de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). A transferência precisa estar registrada até essa data.
Início 01/01/2027 IBS e CBSCada imóvel passa a ter um redutor vinculado
O valor é usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na venda do imóvel e é corrigido pelo IPCA até a data em que os tributos forem devidos (art. 257, §§ 1º e 3º).
Opção A art. 258, I, "a"Valor de aquisição atualizado
O valor pelo qual o imóvel foi adquirido, atualizado pelo IPCA até 31 de dezembro de 2026 (art. 258, § 4º).
Opção B art. 258, I, "b"Valor de referência
Por opção do contribuinte, o valor de referência apurado pela administração tributária com base no valor de mercado (art. 256).
Se não estiver disponível: o redutor pode ser calculado com base em estimativa de valor de mercado, por procedimento definido em regulamento (art. 258, § 2º).
A lei também permite que a autoridade fiscal questione valores de aquisição que não estejam condizentes com o valor de mercado (art. 258, § 3º). Por isso, documentar o valor escolhido faz parte da decisão.
Quanto maior o redutor, menor a base tributada
Em uma venda ilustrativa de R$ 2 milhões, a diferença entre usar o valor histórico e usar o valor de referência chega a R$ 1,1 milhão a menos na base de cálculo do IBS e da CBS. A lei ainda reduz em 50% as alíquotas desses tributos nas operações com bens imóveis (art. 261).
Cenário 1 Redutor de R$ 400 milBase restante: R$ 1,6 milhão
O redutor abate 20% da venda. Os outros 80% ficam na base para IBS e CBS.
Cenário 2 Redutor de R$ 1,5 milhãoBase restante: R$ 500 mil
O redutor abate 75% da venda. Apenas 25% ficam na base para IBS e CBS.
O que a lei permite na transferência do imóvel
Levar o imóvel para a holding é mais simples do que parece, mas cada etapa tem regra própria.
Registro Lei 8.934/1994, art. 64Junta Comercial no lugar da escritura
A certidão da Junta Comercial com o ato de constituição ou de alteração da sociedade é o documento hábil para transferir os bens usados na formação ou no aumento do capital.
Na prática: a escritura pública é dispensada, e o registro no Cartório de Imóveis conclui a operação.
ITBI CF, art. 156, § 2º, IImunidade na integralização
O ITBI não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. No Tema 796, o STF limitou a imunidade ao valor do capital a ser integralizado.
Tema 1.348: julgado em outubro de 2026, reconheceu a imunidade também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária.
IR Lei 9.249/1995, art. 23Valor da integralização
A pessoa física pode transferir o imóvel pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado.
Atenção: se usar valor acima do declarado, a diferença é tributada como ganho de capital (§ 2º).
Laudo Data-base 31/12/2026Segurança ao valor escolhido
Uma avaliação com data-base em 31 de dezembro de 2026 sustenta o valor adotado no redutor, principalmente se for preciso recorrer à estimativa de valor de mercado.
O que avaliar antes de levar o imóvel para a holding
A transferência pode ser simples, mas a decisão precisa olhar o conjunto. Antes de levar o imóvel para a holding, vale concentrar a análise em cinco frentes:
- levantar o valor do imóvel: valor declarado no Imposto de Renda, valor de referência e documentos de aquisição;
- calcular os custos da transferência: registro, ITBI (ou imunidade) e Imposto de Renda na integralização;
- definir os planos para o patrimônio: manter, alugar, vender ou organizar a sucessão;
- registrar a transferência no Cartório de Imóveis a tempo, porque a propriedade só muda com o registro;
- fazer a conta completa, comparando os custos da holding com os efeitos tributários futuros, inclusive na venda.
A decisão começa na simulação
O caminho tem uma sequência clara: o imóvel precisa estar registrado em nome da holding em 31 de dezembro de 2026, o redutor passa a valer a partir de 2027 e a escolha entre valor de aquisição e valor de referência pesa na venda futura.
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